$全球樓市泡沫正處於最高峰，一旦熱爆樓巿隨時大幅下瀉。

	全球樓市泡沫正處於最高峰，一旦熱爆樓巿隨時大幅下瀉。 　全球樓價正在熱熾上升，不少國家地區如英國、美國、法國、澳洲、中國大陸和香港的樓價從未升得這麼快和這麼久。樓市成為有史以來最大的經濟泡沫，自2000年股市泡沫爆破以來，樓市支撐全球經濟。不過，如果樓市泡沫現在爆破，情況會變成怎樣呢？ 　根據《經濟學人》雜誌的統計，過去5年，發達國家的樓市總值由30萬億美元(約234萬億港元)升至超過70萬億美元(約546萬億港元)，升幅是等於各國生產總值的100%。這個樓市泡沫比1990年代後期全球股市泡沫(歷時5年、升幅是生產總值的80%)和1920年代後期的美國股市泡沫(佔本地生產總值的55%)更加膨脹，是有史以來最大的。 　《經濟學人》最近公佈了新一季樓價指數，數據來自借貸公司、地產公司和國際統計，涵蓋20個國家地區，結果半數國家和地區的樓價繼續飆升，升幅高達10%或以上。其中美國樓價的升幅比去年同期上升了12.5%；在歐洲，法國和西班牙的升幅最高，分別有15%和15.5%，比美國的升得還要多。 美去年交易 四成屬炒家 　隨著美國住宅價格漲至最高峰，越來越多美國人開始靠只供利息的「創造性融資方式」購買夢寐以求的安身之所。但專家們警告，這種做法只會令業已熾熱的房地產市場炒風火上添油，一旦利率上升或樓市下跌，借貸人可能無法供款而導致房地產市道惡化。 　美國傳統樓市貸款是30年定息按揭，但正在讓位於一種更新的貸款方式，即初始利率很低而且只需付利息的貸款，但利率往後是可以調整的。一些貸款機構正在提供為期40年的按揭，以分攤和降低供款，或允許「負分期付款」的貸款，這種貸款最初無需支付本金，但供樓款項最終會上升。這可令買家每月供款較少，指望樓市升值獲利。 連升13年　炒風正旺 　這種新融資方式旨在協助市場的購樓能力，因為美國樓市已經連升13年，而且平均每年升8.3%。由於利率仍然低企，樓市依然紅火，今年4月樓價比去年同期上升了15.1%。 　但這種風險性更高的貸款已經引起聯邦儲備局的關注，因為一旦利率突然上升，或樓市輾轉下跌，後果令人堪虞。聯儲局行長比斯最近說：「我們擔心借貸人可能變得更加投機，超過實際能力買房子，賭樓價可以升值。我們擔心競爭性壓力可能驅使銀行降低風險標準，更助長樓市炒風。」 跌市或觸發經濟衰退 　比斯引述的業界數字顯示，去年買二手樓和新住宅的人，投資客佔近40%。樓市的熾熱令人擔心，一旦樓市下跌，或利率上升及開始供本金，借貸人可能無法承擔突然上升的供樓款項而斷供，放貸者也會因此受損。 　哈佛大學樓市研究中心發現，近三分之一的美國家庭在住房方面的開支超過30%，八分之一以上的人在這方面的開支升至50%。 　由於房地產是美國經濟的重要部分，而美國經濟發展又影響著全球需求增長，因此美國樓價的走勢尤其令人關注。一名雷曼兄弟的分析員說，如果美國住宅市場開始降溫，美國可能進入經濟增長放緩期，或者經濟衰退來臨。　■綜合外電消息 英樓市降溫價格趨穩 　英國熾熱的樓市最近有降溫跡象，該國經濟增長放緩，消費減弱，越來越少英國人上車置業。英國地產網站Rightmove預測，要令英國樓市恢復數年前的活躍水平，需要7年時間。 平均樓價284萬港元 　Rightmove預測，只有首置業主薪金上揚，足以應付購買居所，地產交易數目才會上升。該公司的商業主管希普塞德說：「這需要7年時間。我們預計頭幾年的銷售額下跌，市場等待買家迎頭趕上。」希普塞德稱，如果息口下跌1%，這個時間將會減至4年。 　該公司最近進行調查發現，本月樓價由上月的0.3%跌至0.2%，平均樓價為19.8萬英鎊(約284萬港元)。Rightmove認為，樓價正邁向零增長。渣打經濟師雷德納普分析：「本周的房地產數據顯示，前景不太樂觀，升幅放緩，影響本土的經濟。」此外，消費者也因樓價下滑而勒緊褲頭，用來支付債務。 　不過，地產經紀公司斯派哈特卻指出，由於樓價趨向穩定，息口可能不會再升，首置業主正重返地產市場，倫敦首置業主比例上月有21%，比4月上升4%。　■英國《每日電訊報》/綜合外電消息 美豪宅7億天價售出 　美國一個漢普頓區房屋以高價9千萬美元(約6.97億港元)售出，開創美國住宅物業一個最高售價紀錄。 　據資料來源指，這間位於東漢普頓菲爾特港，佔地40英畝的房屋是屬於一名專業攝影師卡彭特所有，這間屋亦是她作為斯倫貝加石油公司繼承人的財產之一。 傳瑞典商人購入 　雖然新買家資料未有透露，不過據消息來源指，買家是一位瑞典工業家，在過去幾個夏季時間，他已經租住這間名貴大屋。 　令人驚訝的是，大屋的主建築物只是一間純樸的農舍樓房，擁有三個睡房及三個浴室。鄰近有一個經改裝的穀倉，裡面有一些基本的農莊動物圖案設計，主要是作為進餐用途。 　大屋亦有2個工人房、2個客房、數英畝可耕作的農地、一個全人工開墾用作釣魚的池塘以及一個小池塘；當然最重要的還有一個長長的私人海濱地區。這宗交易並沒有經過中介經紀處理，只由買賣雙方直接進行交易，最後以超過紐約市雙倍的市價成交。　■美國《紐約郵報》／綜合外電消息 澳洲已開始下跌 　不過，有些地區的樓市泡沫卻有冷卻跡象。今年首季，澳洲的樓價升幅過去12個月急劇下降至只有0.4%，分析員認為這是軟著陸，但澳洲聯邦銀行的統計顯示，當地樓價自2003年起下跌了7%；英國樓市也有急劇冷卻的跡象，該國今年首季的樓價比去年上升了5.5%，但是去年的升幅卻有20%；荷蘭、愛爾蘭和新西蘭的樓價上升幅度也明顯下跌。 　自1997年，多個國家和地區的樓價比以往急劇上升，美國的升幅比1970或1980年代高出3倍，是該國有史以來的最高位。 樓價租金比例創新高 　樓價和租金的差距是多個國家和地區樓價過熱的證據。《經濟學人》的統計顯示，美國、英國、澳洲、新西蘭、法國、西班牙、荷蘭、愛爾蘭和比利時的樓價和租金比例創出新高，這些國家的樓價和收入比例也創出新高。美國的樓價租金比例比1975至2000年的平均數字高出35%，英國、澳洲和西班牙的樓價租金比例則超出50%或以上。租金收入下降，低於按揭率，令業主難以獲利。 　有跡象顯示，高樓價是投機者炒熱的。美國房地產經紀協會發現，去年有23%的房屋是用來投資，並非自住。「投機者」往往在房屋還未建成就已開始做買賣，希望可以賺大錢。不少房屋未正式入伙更已轉讓了2至3次。 美國面臨最大跌市 　近年，樓價的升勢明顯不能維持，但經濟師仍希望樓價平穩下跌，而不是下瀉。在未來5年，多個國家的樓市可能會下跌20%或以上。 　英國、澳洲和荷蘭的樓市已冷卻下來。雖然英國2004年的加息幅度最低，澳洲也經歷了30年來最低的失業率，但由於首置業主離開樓市，投資者數目減少，兩地的樓價均顯示下跌跡象。美國也會發生類似情況。但這次因為美國樓價比過去更熾熱，美國樓市可能會經歷自大蕭條以來最大的跌市。 　正因為樓市支撐美國經濟，美國樓市若下滑，將會帶來嚴重後果。國際貨幣基金組織分析了1970至2001年14個國家和地區的樓價，並且確認了20次樓市暴瀉的例子，發現大部分的暴瀉導致經濟衰退，3年後的本地生產總值比以往下跌8%。從未經歷過這個情況的美國似乎將要加入樓市暴瀉的行列。 [ 本帖最后由 游枷利叶 于 2005-8-1 15:27 编辑 ]。

	其实上周老格已经警告美国楼市正处于严重泡沫时期,长期来看,而这正是美元汇率的定时炸弹.。

	谢谢老兄!!! 顶上去...............................。